中古公寓投資 成功之秘訣

聽到「中古公寓投資」,對一般大眾來說可能覺得難以開始。雖說只要是投資就有風險,但是與其他投資商品相比,屬於在安全性和安定性方面都占有優勢之商品。本次將介紹「中古公寓投資」之基礎。

中古公寓投資之基礎

「中古公寓投資」即指將已買入之中古公寓出租以獲取租金,或者賣掉已買入之公寓從中獲利之行為。光介紹到這裡,可能還是會覺得難以著手,但是,打個比方,更換住所時,把現在住的公寓租出去之行為也屬於「中古公寓投資」。此外,房屋之「收益率」是衡量資產價值的一個標準,所以,對沒有考慮將中古公寓用來投資的人來說,也不是沒有關係的話題。

中古公寓投資,可以說是在資產運用方面屬於非常優越之商品。您也可以考慮將其作為投資對象。

中古公寓投資之魅力在於其「良好的運用收益率」

中古公寓投資之優勢有很多,但其最大魅力還是其「良好的運用收益率」。
投資利益大致可分為:買入時和賣出時產生的差額利潤「capital gain」和只要擁有資產就可以定期獲取利益的「income gain」。中古公寓投資過程中,可以同時將作為「capital gain」之「房屋賣出所得」和作為「income gain」之「租金收入」設定為投資目標。
中古公寓投資時,雖說衡量「income gain」之基準是「收益率」,但進行不動產投資時將按如下方法進行計算。

一年租金收入÷買入價格×100(單位為「%」)

如果是新建公寓,買入價格就要高岀很多。所以,與新建公寓相比,相對低價入手的中古公寓在收益率方面也是非常有利的。
比如說,以2500萬日圓購買的公寓以每月12萬日圓的租金進行出租,那麼此時收益率為

(12萬日圓×12個月)÷2500萬日圓×100=約5.8%

如此計算,收益率為5.8%的情況下,17年就可以賺回本錢。
一般情況下,中古公寓的實際收益率為5%。其中,有的公寓高達10%。所以說,與其他金融商品相比,中古公寓投資可以有很高的收益率。作為低風險商品之代表,定期存款之利率為0.1%左右,長期國債之收益率約為1%。那麼,高風險的股票投資,即使作為優良股的基礎設施類的大企業,其分配之收益率也只有2%~4%。可見,中古公寓投資之收益率有多好了吧。

中古公寓是資產運用之優等生

除高收益率以外,中古公寓投資還有很多優勢。大致列舉一下就有以下優勢。
・資產價值穩定,即使情況再差價值也不會變為零。
・租金趨勢穩定,突然下跌的可能性很小。
・每個月可以獲得穩定的收入。
・如果是處於出租狀態中的房屋,還可以知道其實際的收益率。
・即使發生通貨膨脹,也不容易受其影響。
「資產價值穩定」是中古公寓之特有優勢。尤其是建築年數在15年~20年以上之建築物,其資產價值下跌緩慢,與新建公寓相比,其賣出時的虧損也可以控制在較小範圍內。雖然無法期待像以前那樣「以高於買入價格之價格賣出(即獲取capital gain )」,但是如果是位於東京都心之熱門地區之建築物,或者通過翻新裝修提高了建築物價值,有時候也可以高價賣出。
「租金趨勢穩定,突然下跌的可能性很小」這一優勢即指其不會像股票或國債那樣分配收益率因行情動向而發生大幅度變化,可以期待其穩定的資產形成之側面。之所以稱之為比股票穩定的投資商品,就在於其具有這樣的優勢。

如何進行中古公寓投資

那麼,真正開始進行中古公寓投資時,哪些地方需要注意呢?在此一起確認一下吧。

●如果考慮進行中古公寓投資,那麼建議選擇大都市地區之面向單身人士之房屋

中古公寓投資之主要目標為都市圈內面向單身人士之小型建築。即使是東京23區以內之房屋,如果建築年數在20年以上20平米以下,1千萬日圓以下也能買到,適合於投資新手。都市地區有很多學生和單身上班族,所以面向單身人士之公寓需求很高,尤其東京都內,即使從全國範為看來,其空房之蓋率都很小,在這裡投資可以減小空房蓋率。

●中古公寓投資之關鍵在於所處地段之便利性

主要定位於面向單身人士之投資型公寓,「有通往車站和都心部之便利交通」「附近有超市和便利店」等「所處地段之便利性」比甚麼都重要。由於單身人士白天很少在家,所以日照情況和周位寂靜程度等「環境之優點」也不是那麼被重視。
關於這一點,與對一般中古公寓和獨戶住宅之需求可能有一些不同。比如,對於家庭用公寓來說,「離小學和幼兒園很近」是一個很大優勢,可是對於單身人士來說,有的人反而覺得「小孩子的聲音太吵了」。處於便利性很高地段之房屋其資產價值之折損很小,可以說適於投資。

●「表面收益率」和「實際收益率」之差別

剛才介紹了「收益率」通過「一年租金收入÷買入價格×100」之方法進行計算,但是,此「買入價格」里沒有將中介手續費等購買中古公寓時必要各種費用計算進去。此外,固定資產稅・都市計畫稅這種因擁有中古公寓而產生的稅費,管理費和修繕積立金,以及貸款利息也沒有計算進去。
不計算這些費用,單以「買入價格」計算出來之收益率為「表面收益率」,所有費用都計算進去得出來之收益率為「實際收益率」。請注意,刊登在不動產廣告上之收益率絕大部分都為「表面收益率」。

●中古公寓投資之最大敵人為「空房風險」

雖然說與股票投資相比,中古公寓投資可以說風險很小,但是當然也存在風險,那就是「空房風險」和「房租下跌風險」。
尤其「空房風險」可以說是中古公寓投資之最大敵人。一旦房間空出來了,那麼就收不到房租。如此一來,管理費、修繕積立金、稅費之負擔以及支付貸款之負擔全部由手頭上之資金來填補。空房狀態長期持續的話,還有資金枯竭之危險。
如果想降低空房風險,剛才提到的選擇空房率低的房屋和地區很重要。不過,終極手段要屬「sublease(轉租)」。所謂「sublease(轉租)」,即指將房屋租給不動產公司等,然後由該公司將房屋出租給實際租戶。雖然需要花手續費,收益率變低了,不過風險降低了,還是值得考慮的。
「房租下跌風險」,即指房租下跌,從而導致收益率降低。房租有隨房屋建築年數之增長而降低之傾向。不過,表面收益率是沒有考慮租金折損的。所以,在以貸款方式購買房屋時,若不將租金之下跌也考慮進去,將來有可能出現無法償還之情況。

今後中古公寓投資之發展趨勢

日本曾有一段時間處於不動產資產價值不斷下跌之「通貨緊縮時代」。近年來以大都市圈為中心,其資產價值轉為上升趨勢了。不過,隨著人口之減少,似乎可以認為進入了不利於不動產投資之時代。那麼,今後「中古公寓投資」之發展趨勢是怎樣的呢?

●人口減少時代之「不動產投資」

從2005年開始,日本人口開始減少。人口減少了,自然不動產之需求也會減小。光從這一點看的話,可以說進入了一個不利於不動產投資之時代。但是,關與中古公寓投資,情況有一點不同。
一般情況下,「居住在小城市的人偏向於獨戶住宅和擁有自己的家」「居住在大都市的人偏向於集體住宅和租借」。雖然小城市人口減少,但是以首都圈為代表之都市圈還有很大的增長空間。尤其東京都受都心回歸之影響,預計到2020年為至,人口都將持續增加。
此外,隨著都市圈年輕人口不斷流入和單身高齡人口增加導致的住戶數目之增加,據推測,今後此趨勢仍將持續。也就是說,可以認為,在作為中古公寓投資之「主戰場」之都市圈,目前面向單身人士之公寓之需求還會不斷增加,可以認為對投資環境沒有太大影響。

●什麼類型的房屋可以作為公寓投資之目標?

中古公寓投資領域,還將持續「都市熱門地區」「便利性很高之地段」「面向單身人士~夫妻家庭之小規模住宅」之趨勢。另外,含「高級意向」「對應高齡人士」等關鍵詞之房屋也是投資目標。
「高級意向」即指不遜色於分開出售型公寓、具有高品質設備和規格之房屋。過去,投資型公寓有很多在設備和平面布置之規劃、開發商之品牌力方面顯得遜色。但是,最近大型不動產公司進行了強化高級出租型公寓部門等措施,不遜色於分開出售型公寓的高品質房屋增加了。「因為是用於出租的,所以設備方面即使品質比較低下也沒關係吧」這樣的想法將漸漸不被人接受了。
還有一個重要的類型可以說是「對應高齡人士」。近年來,考慮「老了就在便利的城市生活」的活躍的高齡人士在增加,都心地區之面向高齡人士之房屋之需求不斷高漲。房屋無障礙化,漸漸成為維持房屋資產價值之必須項目,預計投資型公寓也將呈此趨勢。

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