帶你來看日本投資新氣象-「軍用地投資」

長期關注亞洲大志的朋友,可能知道我們提供給大家的資訊,除了最新物件情報,也包含日本不動產相關投資情報。

 

今天我們跟大家介紹新的投資類型-「軍用地」。

 

何謂「軍用地」?

日本的軍用地是指在日的美軍基地與自衛隊(註一)基地,是日本政府強制借地,作為美軍基地與自衛隊的設施。

日本沖繩縣的美軍基地佔日本全國約70%,沖繩縣本島土地約8%為軍用地。

沖繩地方新聞等媒媒體上常刊登軍用地買賣的廣告,買賣非常盛行。

 

平均投報率為2.33%。你可能會想說這樣的投報率稱不上是高的,怎麼會覺得這是一個可以投資的空間呢?雖然說投報率並不高,但是作為長期運用的話,一年3%的運用是可行的。比起定存或國債的投報率,相對來說,軍用地的投報率較好。

 

2019年3月,日本政府為解決軍用地相關問題、地主的財產保護等問題,進行了「影響沖繩縣經濟的軍用地租借費調查」(軍用地料が沖縄県経済へ及ぼす経済効果調査,註二),根據這份調查的結果,目前日本政府支付給地主的借地費總額大約為1000億日圓(時間單位:年),金額隨時間稍微上漲。

 

看到這裡,你也許會開始思考,為何政府支付的借地費會因為時間經過而上漲呢?

軍用地租借費用會持續上漲的原因為日本的安全保障政策,目的是為了提供安定的美軍基地。

 

那軍用地的借地費用怎麼決定呢?總不會是漫天喊價吧?

日本政府當然不會任地主隨意漲價。每年日本政府與土地所有者會進行交涉,取得共識後,決定隔年的借地費的上漲金額。

 

從2019年8月31日「土地連会報(註三)」 中的沖繩地價來看,前年度比為5.7%,特別是軍用地所在的地區相較去年上升了約兩倍,顯示近年來地價有顯著上升的趨勢。

 

不過軍用地借地費用會因地區不同,金額也有所不同,而「地區間的差額」會依據協商結果增加。

居住在他縣市的投資人也可以購買軍用地,因此,若是要投資的話,比起自衛隊基地,會比較建議購買美軍軍用地。理由是美軍基地的地價單價漲幅較高,長期來看,不僅資產價格年年上漲,軍用基地租地費用的複利也會增加。

 

軍用地購買後,地主不能隨意興建建物,甚至連進入軍用地內也是不可以的。

與一般不動產不同的地方是,為了確定購買的土地為軍用地,不動產仲介業者需提供空拍照片以及記載登記事項證明書與地圖、詳細記載軍用土地明細書等文件。

 

有關軍用地費用計算:

  • 一般的土地:以單坪金額乘上坪數,最終得出的金額為販售價格。
  • 軍用地:若是以一年為期限的的話,會根據基地所在位置的市價倍率去乘上總坪數,再得到最終的軍用土地銷售額。

 

*舉例來說,以高人氣的「嘉手納空軍基地(註四)」的話,市價倍率約為58~62倍,而若是購買一年借地費65萬日圓的軍用地時,則為65萬日圓×58倍=3770萬日圓。

 

軍用地值得投資的另一原因是借地人為政府,不會有延遲繳納費用的問題,且每年會隨土地價值而增值。另外,一般土地所有人最擔心的土地管理問題,政府也會負責去管理。與不動產投資相比,軍用地投資可以消除投資人最害怕的幾個疑慮,像是空屋風險、管理費、修繕費等。

 

接下來要談的是軍用地投資風險,最大的風險是基地返還。舉例來說,日美政府於2013年4月雙方同意「於沖繩的日美軍用設施及區域相關統合計畫(沖縄における在日米軍施設・区域に関する統合計画)」,沖繩縣內人口眾多的嘉手納基地以南有6個基地建設,各自再統合後,空出的土地則依序返還給日本。返還後便無法再從日本政府手中拿到土地租借費用。

 

因此,投資軍用地的要點為以下:

一、是否有隨都市計畫致土地價值上漲的可能

二、需判斷該地若已編列為軍用地,未來是否容易被返還

 

一般可以使用沖繩縣內最大的不動產情報網頁「うちなーらいふ(註五)」來搜尋軍用地,或者是於搜尋引擎上輸入「軍用地買賣(軍用地 売買)」,可以找到仲介販售的不動產公司。

 

而針對軍用地的融資,有一項「土地連共済会ローン」的融資項目。不過前提是要先加入地主會,並且需要成為土地共濟會的會員(會員需繳納籌措資金10萬日圓及手續費1,000日圓)。

這個融資項目於2019年10月1日起,融資金額從3,000萬日圓增額至3,500萬日圓,融資期間從20年延長至35年。若有需要融資,建議各位向各金融機關洽詢。

 

 

大家看完文章後,是否對軍用地投資用更深地了解呢?

 

若有日本不動產相關問題歡迎來電:(02) 2345-1179 分機 17

或者來信:info@mij.com.tw

Line ID:0911246899

由我們業務部呂經理為您服務~~

 

 

一、自衛隊為日本第二次世界大戰後至今的國家防務部隊。(資料引用「維基百科」)

二、照片出自一般社団法人 沖縄県軍用地等地主会連合会「報告書 軍用地料が沖縄県経済へ及ぼす経済効果調査」2015年3月

三、「土地連会報」為「一般社団法人沖縄県軍用地等地主会連合会」的縮寫。

四、嘉手納基地空軍基地為美國空軍第五航空隊管轄。場區橫跨沖繩縣的中頭郡嘉手納町、沖繩市、中頭郡北谷町、那霸市與糸滿市,總面積約19.95平方公里,是日本最大的機場,並擁有兩條3,700公尺的跑道,基地內有將近200架軍用飛機駐紮於此,是遠東地區最大的空軍基地,被譽為「太平洋的拱心石」。(資料引用「維基百科」)

五、うちなーらいふ的網址為https://www.e-uchina.net/

 

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