購買借地權的物件,需要知道的四件事。

觀望物件同時,想必曾經被刊有「借地權」字樣的物件吸引過吧?

畢竟借地權的物件市場價位約所有權的7~8成左右,然而販賣價格還是得依照持有權利的人決定,因此也經常出現市場價位為所有權的6成來販售的例子。即便是座落在都心區域,若屬於借地權物件,價格便宜也是正常的。

 

 

另外因土地權不屬於自己,因此不需要支付購買不動產時所產生的不動產取得稅及每年產生的固定資產稅(注一)。

 

對於資金相較不雄厚,但不想屈就購買其他地區的人,這時便會開始考慮購買借地權的物件,畢竟在高房價之中能以經濟實惠的價格買到理想物件有什麼不好。

但你可能會想天下沒有白吃的午餐,可以用比較便宜的價格買到同樣地區的物件,這其中會不會有什麼問題?

 

在開始之前,你知道什麼是「借地權」嗎?

簡單來說就是不動產所有權的買賣對象僅為建物,土地權為第三者所有。

 

今天就來帶你看購買借地權的物件,需要知道的四件事。

一、借地權有期限

根據日本1922年借地借家法指出,分為「定期借地權」、「普通借地權」。

「定期借地權」指契約期限到期後,將土地變回原狀歸還給土地所有者。

看字面的意思來說也許難以理解,台灣也有案例可參考,像是台北京華城就屬借地權期限到期,將土地返還給土地所有者的例子之一。

「普通借地權」為契約內容可更新的狀況,便屬「普通借地權」,若租約期滿時,無正當理由狀況時,一般可再延續租約。

二、難以貸款

因為土地所有權屬於第三方所擁有,因此對銀行來說擔保價值很低,希望申請貸款的金額不被銀行接受也是常有的事情。

怎樣的情況會被判斷為擔保價值很低呢?

舉例來說,若成功貸款後,物件遭遇火災、地震等原因,物件價值降低的情況下,是否會有還款不出的狀況發生呢?所以對銀行來說,若土地所有權屬第三方的時候,擔保價值就會相對來說比較低。

 

三、貸款期限短

在順利申請貸款後,假設你希望與銀行協調35年的貸款期限,但銀行會根據借地權的契約期限設定貸款期限。一般若借地權契約提到剩下20年,銀行在貸款期限設定上也有可能會設定成20年。

 

四、改建須獲地主同意

對地上的房地產改建等行為,皆須獲得地主同意。不過像漏水、翻修壁紙等小型工程則不屬於改建範圍。

你可能會想我都花錢擁有借地權的物件了,為何要進行大工程改建還需要獲得地主同意?難道我不是在期限後恢復原狀歸還給地主就好了嗎?

因為在進行改建同時,若防火區域的沿床面積超出10平方米的狀況時(註二),對地主來說會遇到需要再申請建築確認,所以改建的同時需要獲得地主的同意。

 

在準備購買借地權物件的同時,你評估過了以上內容嗎?

 

 

 

 

註一、固定資產稅評價額是課徵固定資產稅、都市計劃稅、登錄免許稅以及不動產取得稅的計算稅基。固定資產稅評價額由日本各市町村(東京都則為23區)來決定,每三年重新訂定一次。

註二、其相關改建需以「建築基準法」為主。

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