鈴木學的Manachan講座:第三回 日本之中古房屋為何如此便宜呢?

以前移居澳大利亞找房子時,讓我最吃驚的一件事是「居然有不寫建築年數的不動產廣告!」。在這個國家,建築年數70年甚至100年以上的建築物一點都不稀奇。我在悉尼近郊Summer hill購買的單元居然就有119年。澳大利亞人在購買不動產時並不在乎建築年數。因為在澳大利亞即使過了很多年不動產之價值還在。
可是,在日本,情況就完全不同了。越新的房屋價格越高,而中古房屋則價格急據下降,銀行評價也不高,所以賣不出好價。在日本,「木造建築物建築年數超過22年以後其價值就變零了」,這樣的優待新建建築物之系統在歐美國家是讓人難以置信的。


折舊規則
日本稅法規定,木造建築物之耐用年數為22年,隨著房屋之建築年數增加房屋價值降低。這個規定本身沒什麼不妥之處。但是,它與英美國家的最大區別在於:日本的許多金融機構在對資產進行價值評估時效仿上述折舊規則。過了折舊規則規定的年數,建築物之擔保價值就被看作零,無法以此進行融資。因此,舊的建築物與新建建築物和建築年數短之建築物相比,其價值明顯下降。
戰後高度經濟成長期房屋質量不好,scrap and build不斷重複。在這一大背景下誕生了折舊規則。如今日本的木造住宅質量已大幅度提高,不用說22年了,適當保養的話,60年,甚至100年之後也能住得很舒適。此外,由於新建建築受到優待,各家不動產公司不斷建房,而人口卻在減少,導致800萬戶以上之房屋成了無人居住之空房。這實在不符合當今時代之現狀。雖然國土交通省已開始重新評估中古住宅之資產評價規則,但可能還需要一段時間民間公司才會效仿吧。

在日本的運營方法
以投資家的眼光看來,在日本「購買可以收益之房屋,以還不錯的租金將房子租出去獲取利益」是王道。像在澳大利亞普遍存在的「購買新建建築物,升值後幾年再轉賣」之手法,在日本很難實現。
話雖如此,最近這樣的狀況也發生了變化。大家不像以前那麼拘泥於新建建築物,開始賣起了裝修後的中古房。因此,在都市裡地段好的地區,即使建築物雖老買賣價格卻不下跌之建築物越來越多了。

関連記事

  1. 鈴木學的Manachan講座:第一回 用購買澳洲不動產之頭期款即…
  2. 鈴木學的Manachan講座:第七回 不斷國際化之日本之不動產市…
  3. 鈴木學的Manachan講座:第二回 用在日本購入的不動產,賺取…
  4. 鈴木學的Manachan講座:第六回 在日本不可以購買之不動產 …
  5. 中古公寓投資 成功之秘訣

おすすめの記事

PAGE TOP