鈴木學的Manachan講座:第六回 在日本不可以購買之不動產 Ⅱ.空房風險

2.空房風險


在日本經營房屋出租,可以說是與空房之鬥爭。2013年的空房占所有住宅之13.5%,出租住宅之空房率則為18.9%,每年都在上漲。而澳大利亞全國平均「出租房空房率為2%以下」,日本與之有很大差距。

為甚麼日本的空房會這麼多呢?其理由是「過度建設」。日本的人口雖然在減少,但總戶數卻增加了,宏觀看來,出租需求並沒有減少。但是,繼續建下去就有問題了。尤其是「以合理利用土地和對應繼承稅為由,在沒有出租需求之地建造公寓」之情況。在我的老家千葉縣,在遠離車站和主要道路的像大蔥田地般的偏僻地方新建了許多木造出租型公寓。我好奇到底谁會租這裡的房子。

向不了解不動產和經濟的年老地主建議新建公寓之業者每年都新增5萬戶以上。這就是日本之現狀。根據日本稅法,與其把地空那裡,建房後之固定資產稅還更便宜。這是一個大問題。位於沒有出租需求之地的公寓,終究沒有人住。要麼空在那裡,要麼將租金壓至最低勉強將房租出去。可以說,這屬於「絕對不能購買之公寓」。

12年發生了一件名為「宇都宮日本刀事件」之事件。有一個住在東京,購買了枥木縣宇都宮市10間公寓的房東,對管理自己公寓之不動產管理公司感到不滿,十分憤慨。於是,用日本刀刺傷了社長以下的3個人。據說當時此房東的十間公寓裡有8間是空著的。
出事房屋,位於離宇都宮市街需30分鐘車程之地區,給人一種被孤立出來之印像。雖然有工業團地和大學,但那裡公寓林立,完全超出了出租需要。我想,房東應概是不得不拼命找入住之人,到最後因繳納修繕費和稅費損失了資金。

現在還有很多房東對房屋所處地是否適合投資公寓經營沒有進行市場調查和分析,就完全委託給管理公司。同時也有很多公司明知不適合進行出租經營,卻聳恿甚麼都不知道的地主和資產家建公寓。所以,參與不動產投資之前,應該事先了解日本不動產業界之此種行情吧。

順便提一下,我在日本建了兩棟公寓,兩棟都位於離鐵路站步行距離為2分鐘以內之地段。即使郊外之公寓供求過剩,由於地處車站附近所以有人入住,也不用擔心陷入價格競爭之中。因此,一直處於基本無空房之狀態,收入大於支出。

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