鈴木學的Manachan講座:第二回 用在日本購入的不動產,賺取回家鄉之旅費

出租日本的不動產獲取日圓收入時,必需了解「有怎樣的收入,有怎樣的支出」。一般情況如下。

[收入]
・租金(Rent)
・禮金(Key money)
・更新費(Renewal Fee)
[支出]
・管理費、修繕準備金(Strata&Sinking Fund)
・出租管理費(PM Fee)
・招租廣告費(Tenant Referal Fee)
・固定資產稅(房屋稅、地價稅)都市計劃稅(略稱「固都稅」、Asset Tax)
・修理&裝潢費(Repair&Refurbish Costs)
・保險費(Insurance Costs)
・稅務申報費用(Tax Filing Costs)

另外,購買不動產時需要支付登記費用,仲介手續費,印花稅和不動產取得稅(契稅)等。這些費用大約占據房屋購入價格之6~8%。

最近,在日本出租不動產時,雖然也因地區和建築年數會有不同,但一般說來,收取禮金和更新費比起過去困難許多。甚至可以這樣思考:「房東能拿到的只有房租」。此外,與澳洲不同的是,在日本,很難根據入住年數的增加來提高房租。在日本成功的出租經營典範為持續維持房屋出租的狀態,並且控制其他支出。現在我用一個最近在東京都大田區販售的房屋作為案例,向各位說明其中的原委。


【房屋概要】
從京濱東北線之蒲田站步行3分鐘
建於1985年8月,18.49平方米(7張榻榻米面積之套房)
10樓建築之2樓部分
出售價格:1,000萬日圓
租金:6萬5,000日圓/月
管理費:7,350日圓/月
修繕積立金:600日圓/月
固定資產稅:26,362日圓/年


如果在購買時已經有房客入住之狀態下買下此房,此後1年持續收取租金,並且沒有花任何修繕費,那麼,房東手頭上還剩多少呢?保險費和稅務申告費用不計算進來。

78萬日圓×5%×1.08=4萬2,120日圓
固定資產稅 2萬6,362日圓
相抵後合計⇒61萬6,118日圓
(平均每月:5萬1,343日圓)

[收入]
房租 6萬5,000日圓×12個月=78萬日圓
[支出]
管理費 7,350×12個月=8萬8,200日圓
修繕積立金 600日圓×12個月=7,200日圓
出租管理費(房租之5%+稅)

還剩這麼多的錢,全家人從澳大利亞回日本之費用就足夠了。不過,也請不要忘了,如果有人搬出去了,那麼招募新的入住者和裝修還得支出15萬日圓左右。

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